浙江在线消息  中国杭州第三届人居展昨天闭幕。场面之热烈，人气之足，出乎预料。根据杭州市房地产管理局提供的统计数据，约40万人光顾了人居展，可谓是历届之最。在这闹猛场面的背后，楼市究竟在发生什么样的变化？又有哪些信号值得我们注意呢？

    普通购房者成为主力  第三波浪潮悄然掀起
 
    今年5月的房交会中，以投资客居多。但此次人居展中，以自住为目的的购房者成为主力。记者留意到，庞大的购房群中，没有太明显的年龄特征，有年轻的小夫妻和大学毕业不久的人，有略显沧桑的中年人，也有白发苍苍的老年人。有意思的是，记者在现场还碰到了不少同事和朋友，都是为自己买房而来。他们并不急着下单，要的是资料，了解一些行情，留下自己的通讯地址。

    记者随机和十几位购房人做了交谈，发现他们基本上都是为了改善居住条件，并且消费心理相对成熟，大多希望在有中意的房子时再置业。而那些参展的楼盘并没有表现出太多的人气差别，无论是市中心房还是近郊房，看的人都不少。“采荷人家”的一位销售人员说，有的人4天里来看了两三次，很慎重。大多数的咨询者是已有了一套旧房，想再换一套新房的。

    浙江伟星房产老总认为，以普通市民为特征的这波购房热可以说是杭州楼市的第三波浪潮。1999年，杭州结束福利分房后，开始了第一波购房浪潮，很多人的购房潜力得到释放，这批购房者很多是先富裕起来的企业主、高级白领、律师、保险、证券、银行、房产等高收入行业人员；2001年前后，以短期投资为特征的第二波浪潮开始掀起；而现在则是大量不同特征的普通市民入市。

    那么，第三波购房浪潮的掀起是否意味着楼市将迎来又一个春天？恐怕，这将成为杭州楼市的一条分水岭。因为，这波购房群体大多为工薪阶层，这决定了对高档房的需求不会太大；同时这部分群体庞大，彼此的需求各有不同，这就要求楼市
能提供足够多的选择。

    可售楼盘并不多　高价房产占大头

　  本次人居展上，70～80％的楼盘是展示性质的，将在明年甚至后年上市。真正可供应销售的楼盘非常少，主要还是市中心的几个老盘、五六类地段的市区盘。前者的共同特点是：层次不理想（高层或小高层，或是多层的“天”与“地”），面积大，总价高。后者的特点是，交通、教育、医疗等配套还不理想，价格优势不明显。

    那么，那些将在明年上市的楼盘又是怎么样的呢？可以说，80％的供应量为市中心的高价房和郊区的排屋、别墅。市中心的高价房表现为或单价高，或总价高。郊区的排屋、别墅则大多数在80万元以上。这样的供应和需求明显有差异。

    一家品牌房产公司的销售部经理私下认为，那些能买得起80万元以上房产的人大多已有理想的市中心房产，如果二次置业，他们会考虑别墅或排屋。那些高总价的市中心房今后的销售压力会比较大。

    别墅或排屋是否就会很快被消化呢？它们起码要面对两大问题。一是可居住性。一处房产只有有了合适的交通、配套等，才能实现居住目的。从目前的供应房产看，相当多的还需要三到五年的成熟期。二是风险性。这既有市场的风险也有政策的风险。市场的风险在于土地的不确定性和对未来市场的不可预知性。相当多的郊区项目只拿到了一部分土地的使用权，而并非如标榜的那样规模庞大。这些尚未领取土地证的地是否需要补缴出让金？是否会作规划的调整？没有人能完全把握。

    彩虹城的一位总监感叹说，以前的房子太好卖了，而且开发商的精力主要集中在包装、营销、概念策划上，忽视了对市场、对产品的深入研究，而今后，可能将完全不同。他的话也许真的说到了点子上。也只有如此，杭州的楼市才能真正步入成熟期。
   
    开发商要换思路　中低价房是主流

　  调整楼市结构，提供不同档次的房产品。这已被各界人士呼吁了几年。杭州楼市为何还无法做到这一点？首先是楼市持续的“红火”让开发商对高房价充满了信心。广厦房产副总岳丽芳说，在销售万安南苑时，原先以为7000元／平方米的房子卖起来有点困难。谁知道，一直很好卖，结果从开盘到封盘，涨了好几次价。其次，是对地价的无限追捧。浙江华浙房产老总李林华回忆说，1999年底，莫干山路一块土地以200万元的价格拍卖，很多人士呼吁太高了。而这个价格只是现在的一半。杭州从1999年实施公开招投标和拍卖来，没有一块地不赚钱的。这使得开发商的胆子越来越大，也使得外行越来越艳羡，地价越走越高。

    但过去的楼市已不是今天的楼市。购房的需求在发生明显的变化，而楼市供应却仍然向高价靠拢。中国房地产协会的副会长顾云昌呼吁说，建立不同供应体系，完善房产品品种，是现在楼市最应该重视，也是防止泡沫的手段之一。他认为，这种高价市场只会阻止更多的人进入市场。

    明年上市的市区项目其实不少，其中不乏规模在二三十万平方米的大盘。如果单价能合适些，户型能好一些，总价能低一些，这楼市，风险也少一些，消化会快一些。

    从北京、上海等城市的发展经验看，丰富供应体系，提供中低价位的房产品往往通过城市的扩大，在市中心外围扩张而得以实现。从人居展上看，近郊和远郊的楼盘的确越来越多，但最关键的是解决配套问题。这应该引起政府足够的重视了。一位不愿透露姓名的房产公司老总说，现在大量的郊区项目在上马，如果配套不解决，带来的后果是：大量的私家车两地往返，城市的交通更加拥挤；或者是，房子卖不动，甚至崩盘。这显然是谁都不愿意看到的。