杭 州 市 房 产 管 理 局 2003年6月20日
第十二期 第三版
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 在给局反馈中，社会各界真诚地希望我局继续加大宣传力度，让更多的市民了解房管局的工作性质、职责，提高政策透明度，积极与社会各界相互沟通，继续做好房管、房改知识的介绍，增加《房管月报》的版面，开拓服务渠道，大胆地开展工作。群众对窗口单位的工作是理解的，希望在今后的工作中，加强对基层工作的检查、督促、落实，百尺竿头，更进一步！  社会各界关注的问题，正是我局关心和着力解决的具体事务。这次反馈中，相对而言，比较关注和集中的问题是希望进一步加强和规范物业公司的管理。 （我市的物业管理发展很快，得到建设部的充分肯定。针对物业管理企业规模小、经营不够规范、服务质量不高等问题，局于三月份连续召开了座谈会，并邀请了有关专家参加。今年，局对物业管理行业的管理，坚持"规范"与"发展"并重的方针，把搞活市场与规范市场相结合，一方面继续大力推行物业管理招投标，促使 |
有限的资源向优秀的、规范的企业集中，扶持和培养一批具有较大规模、具有一定品牌影响力的物业管理企业；另一方面加大监管力度，具体措施：一是建立物业管理企业信用档案；二是建立物业管理市场退出机制，促进优胜劣汰；三是组织开展全市规范服务和市优住宅小区复核大检查；四是对旧小区，通过开展精品整治和房屋屋顶"平改坡"来改善居住环境，推进物业管理。 1、关于区局、站的建设问题 在意见和建议反馈中，建议进一步抓好各级房管部门（站）的为民服务工作，加强基层房管队伍{按有关规定：市局与各区、县（市）房管局（处）不构成隶属关系，只存在着业务上的指导关系。为了推动全市房管系统行风建设，市局主动采取了上下联动的方法，推出了行风检查、问题曝光、向区县（市）主要领导寄发检查简报等一系列举措--本报注}。 2、关于房价的问题 在意见和建议反馈中，还有一部分意见是围绕房产价格问题提出了建议：房价要趋于合理化，符合大众的消费能力；房产布局应着眼于未来；加强对房地产开发的引导。 |
 《杭州市城市房屋拆迁管理条例》（修订案）自2002年5月8日施行一年来，在拆迁管理部门、建设单位以及广大拆迁户的共同努力下，新老《条例》得到了平稳过渡。 近日，本报在社区走访和向社会征求意见中，有不少群众希望我们对《条例》作一些宣传。为此，本报整理和编写了如下内容，以飨读者。 前言 《杭州市城市房屋拆迁管理条例》自1991年8月5日施行以来，迄今已历十二年，期间经历了1993年、1998年和去年的三次修正。 随着经济体制环境、法律制度环境和住宅制度改革变化，为加快我市旧城改造进度，促进城市建设的步伐。2001年12月26日，杭州市第九届人大党委会第三十九次会议审议通过了《杭州市城市房屋拆迁管理条例》（修订案），2002年4月25日，省第九届人民代表大会第三十四次会议批准了修正案，2002年5月8日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第1号公告，公布施行了《杭州市城市房屋拆迁管理条例》（简称新《条例》）。为保证城市房屋拆迁的顺利进行和新《条例》的准确实施。作为城市房屋拆迁主管部门，我局及时起草或参与起草了一系列配套办法和标准，至今已基本形成了杭州市城市房屋拆迁管理的完整法律体系。 《条例》修订背景 《杭州市城市房屋拆迁管理条例》作为一部与老百姓利益密切相关的地方性法规，在保障我市城市建设进程，改善城市面貌和居民住房条件，维护拆迁当事人的合法权利方面发挥了积极的作用。 随着经济体制环境的变化（由计划经济逐步发展为社会主义市场经济）；随着房屋所有制结构的变化（城镇房屋以公有为主逐步转化为以非公有为主）；随着城市建设思路的变化（以追求速度和效率逐步转向以环境、生态建设与速度并重）；随着上位法的调整（国务院《条例》和浙江省《条例》的相应修订）。2002年5月8日，修订后的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》孕育而生。而去年的修订无疑是影响最深远、意义最重大的一次。 新老《条例》主要区别 修订的新《条例》与老《条例》相比，有以下主要区别： （一）拆迁补偿安置原则 从以"人"（常住户口）为主，面积保底（人均使用面积8平方米）转变为以"物"（房屋）为主，等价交换（市场评估价）户口、户籍因素不再作为补偿安置的依据。 《条例》第二十八条规定：被拆迁房屋的货币补偿金额由具有法定资格的房地产评估机构根据政府公布的货币补偿基准价为基本依据，以房屋拆迁许可证核发之日为评估时点，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。 该重大修改，适应了市场经济的要求，充分体现了在拆迁过程中，拆迁当事人之间等价、有偿的活动原则。随之而来的两个新名词--"基准价"和"拆迁评估"也进入了普通老百姓的生活（杭州市区一级地段的货币补偿基准价为5900元/平方米；对拆迁评估机构的投票程序，让每一位杭城拆迁户体会了选择的权利）。 （二）拆迁补偿安置对象 老《条例》的补偿安置对象为房屋的所有人和使用人，对所有人补偿，对使用人安置。新《条例》则采取了补偿、安置所有人，兼顾承租人的原则。也就是说房屋承租人不再是被拆迁人。 《条例》第四条规定"本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人"。 突出保障房屋所有权人的权益，是与个人拥有住房为主体的房屋所有制结构相适应的，当然，为兼顾承租人的权益，《条例》同时规定，产权人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当实行产权调换，产权调换的房屋仍由原房屋承租人承租。 （三）拆迁补偿安置方式 老《条例》补偿安置的方式有产权调换，作价补偿和部分产权调换、部分作价补偿三种，而作价补偿的标准仅仅是原房重置价格结合成新，其标准离市场价格差之甚远，即使是1998年开始施行的货币安置，也是全市一刀切的2200元/平方米。 《条例》第二十六条规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。 被拆迁人可以选择拆迁补偿的方式，本条例另有规定的除外。 新《条例》规定了货币补偿和产权调换两种拆迁补偿的方式，同时将选择的权利赋予被拆迁人；同时，将货币补偿作为主要方式，以避免产生回迁延期、安置用房质量等侵害被拆迁人利益的行为，保障被拆迁人自主选择房源的权利。 （四）明确了特困人员的保护政策 新《条例》对持有《救济金领取证》或《特困证》，被拆迁住宅建筑面积小于36平方米的经济、住宅"双困"家庭提供了政策保底：安置不小于46平方米的成套房且不结算差价。 |
新《条例》实施一年的主要情况 为保证《条例》的顺利实施，市城市房屋拆迁主管部门在《条例》颁布前后进行了大量的调研工作，起草出台了十多件配套规范性文件。 2002年4月3日，市政府根据上一年度的新建住宅房屋市场平均价格、租赁房屋市场平均价格和搬家费用，出台了城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价、临时安置补助费和搬家补助费标准； 2002年6月5日，市政府出台了对《条例》中具体条文进行细化明确的《若干意见》；同日，市政府出台了规范拆迁裁决程序和内容的《杭州市城市房屋拆迁纠纷裁决办法》； 2002年8月9日，市政府公布了省建设厅《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》配套的重置价格、成新率等七个配套标准； 2002年7月和8月，市房管局分别公布了《杭州市城市房屋拆迁单位资格管理办法》和《杭州市城市房屋拆迁施工单位资格管理办法》…… 在短短几个月的时间里，基本形成了我市新的城市房屋拆迁法规政策体系。《条例》实施一年来，已累计发放《拆迁许可证》83件，批准拆迁的国有土地房屋建筑面积150余万平方米，有力地保障了"33929"等城市建设重点工程的进度和 城市环境的改善，有效地改善了城市居民的住房条件。 |
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粘帖：在实际拆迁中，特别是在旧城改造拆迁项目中，还有一些拆迁户，虽然不够《条例》规定的"双困"条件，但几代人共同居住在二十几甚至是十几个平方米的房屋里（房屋的评估值十万元左右）。而经济条件又游离于特困线之外，无法享受保底规定，这些经济和住房"困难户"的享受住房保障问题成为了市政府尤为关注的焦点。在今年年初的市十届人大三次会议《政府工作报告》中，结合拆旧建绿等解决市区一万户住房和经济双困家庭、非成套住户或几代同室住房困难户等住房问题，被列为市政府2003年十件"为民办实事"工程的第一号工程，同时积极酝酿出台了廉租房、经济解困房、经济居住房等政策，保障我市低收入家庭的住房问题。 |
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近一个月来，局组织行风办向省、市各界进行了大规模、大范围地征求意见和建议的活动，引起了广泛的关注。在这一活动中，局共发送征求意见和建议函4200多份，得到了省市各界的关心和支持。日前，局行风办巳将全部回收的意见和建议，认真地进行了逐条梳理和分析，并逐条下发所属的职能处（室）和单位，加以对照改进。截止发稿时止，局行风办对社会各界4200多个单位和个人的回复，正在紧张进行之中。
从这次回收的反馈情况来看，社会各界对局认真贯彻落实党的十六大精神和"三个代表"的重要思想，大刀阔斧抓行风建设，给予了充分的肯定。同时，在实现"管理创先进，服务创一流"的工作目标上，确实做到了想百姓所想，急百姓所急，办事效率和服务水平明显提高。在实际工作中，能经常性地广泛征求社会各界的意见和建议，实事求是，工作扎实。特别是去年以来，房管系统的工作成效明显，"房管服务进社区"的活动，给群众带来了很大的方便。局在区、县（市）的"平改坡"工作得到了社会的好评。