为加强物业维修基金的管理,维护业主、使用人的合法权益,保障物业正常使用,根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等法规规章的规定,结合本市实际,制订本办法。
一、总则
(一)凡杭州市区(不含萧山、余杭区,下同)范围内物业维修基金的筹集、管理和使用,适用本办法。
(二)杭州市区范围内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当缴纳物业维修基金。
杭州市区范围内两个或两个以上产权人的新建非住宅物业,也应当缴纳物业维修基金。
(三)市房产管理局为本市物业维修基金管理行政主管部门,杭州市物业维修资金管理中心负责本办法的具体组织实施并接受有关部门对物业维修基金的管理和使用的监督。
(四)本办法所称共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
共用设施设备是指物业管理区域内,属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、非经营性娱乐设施等设施设备。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供电、通讯、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气、供电、通讯管线、有线电视线路等不属于本办法所称的共用部位和共用设施设备。
二、物业维修基金的筹集
(一)新建物业的物业维修基金按以下方式筹集:
新建物业的物业维修基金,由建设单位在房屋销售(预售)时,按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%向购房人代收,并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向市物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。
房屋拆迁实行产权调换的,安置的新建物业的物业维修基金由被拆迁人缴纳,建设单位代为收取并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。
(二)新建物业的物业维修基金具体标准由市物价局、市房产管理局根据杭州市实际建筑安装总造价进行测算,定期公布。
(三)当一幢物业的维修基金余额不足首期维修基金的30%时,应当续集物业维修基金。
续集维修基金的标准、具体方案由业主委员会根据实际情况拟订,提交业主大会讨论通过。续集的维修基金额不得低于首期维修基金的60%。
续集物业维修基金的义务,由房屋所有人履行。未使用房屋的所有人也应当履行续集物业维修基金的义务。
(四)物业维修基金的续集按下列原则进行分摊:
1、物业管理区域内的共用部位和共用设施设备的维修基金,由物业管理区域内全体业主按建筑面积比例分摊。
2、开发建设单位尚未售出房屋的维修基金,按其建筑面积比例,由开发建设单位分摊。
三、物业维修基金的管理
(一)物业维修基金专户存储、专款专用。
物业维修基金由市物业维修资金管理中心以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,记帐到户。
(二)物业维修基金闲置期间,除可用于存放银行、购买国债或者法律、法规规定的其他用途外,严禁挪作他用。
(三)物业维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计算利息,每年转存1次。
(四)物业维修基金增值收益扣除财政部门核定的管理费用后,其余转作维修基金每年滚存使用和管理。
(五)物业维修基金的管理费用由市财政部门核定,在维修基金的增值收益中提取,并纳入预算外财政专户资金管理。
(六)杭州市物业维修资金管理中心应每年公布1次物业维修基金筹集和使用情况。
(七)杭州市物业维修资金管理中心应当每年定期向财政部门报送财务报告,并依法接受审计部门的监督。
四、物业维修基金的使用
(一)物业维修基金及其增值部分扣除财政部门核定的管理费用后,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新。由于人为损坏的原因而造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,由责任人承担费用,不得使用物业维修基金。
物业建筑面积的比例共同承担;同幢房屋内有两个或两个以上门号(单元)的,属于每个门号(单元)内共用部位、共用设施设备的维修、更新,维修费用先在该门号(单元)物业维修基金及其增值部分中列支,不足部分费用由该门号(单元)内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
2、属于一个物业管理区域内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新,维修费用先在物业维修基金及其增值部分中列支,不足部分由该物业管理区域内的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
(三)物业维修基金及其增值部分的使用程序
1、由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报杭州市物业维修资金管理中心审定。审定通过的,划拨首期70%的维修更新费用到物业管理企业帐户。
2、维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报杭州市物业维修资金管理中心,由其拨付维修费用的余额:
(1)工程决算单;
(2)业主委员会审核签章的施工承包合同;
(3)工程维修更新的发票原件;
(4)业主委员会验收合格证明。
(四)经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋,或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形,房产行政主管部门应当督促业主或业主委员会限期维修;逾期仍未维修的,市物业行政主管部门可以组织代为维修,其维修费用由房屋所有人承担,涉及物业共用部位和共用设施设备维修费用的,按本办法第四条第二款的规定执行。
(五)物业管理企业应每年公布1次物业维修基金的使用情况,并接受业主的监督。
(六)房屋转让时,物业维修基金应一并转让。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的,业主或其委托人可持有关证明材料,到杭州市物业维修资金管理中心退回维修基金剩余款额。
五、法律责任
(一)业主未按规定缴纳物业维修基金的,业主委员会或其委托的物业管理企业可按政策规定或业主公约规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理企业催告,业主仍不缴纳物业维修基金的,由市物业行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金,并可申请人民法院强制执行。
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(二)开发建设单位未按规定收缴物业维修基金的,由市物业行政主管部门责令其限期收缴。逾期仍不收缴的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金,并可申请人民法院强制执行。
(三)违反规定,涉及物业维修基金的,按照国务院《物业管理条例》的有关规定予以处理。
(四)物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(五)业主或业主委员会、物业管理企业、开发建设单位之间就物业维修基金发生纠纷的,当事人可以通过协商、协调解决,协商、协调不成的,可以依法向仲裁机构仲裁,或者向人民法院起诉。
六、附则
萧山、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理,可参照本办法执行。本办法自公布之日起施行。
本报讯：11月18日下午，局举行了首批落实私房政策"换约续租"户安置顺序公开摇号仪式， 149户家庭参加了首批"换约续租"住房安置顺序摇号。本次公开摇号结果，经公证后于11月21日在《杭州日报》上公示。
为使落实私房政策"换约续租"安置工作顺利进行，体现公开、公平、公正的原则，采取公开电脑摇号、选房的方式分配"换约续租"户安置用房。摇号、选房分两步进行，先进行选房顺序摇号，再根据房源数，按1：1的比例和选房顺序号确定各期选房人员名单。
第一期"换约续租"安置房源共有40套，全部为现房，房源具体位置在三里新城·竹苑、下城区流水东苑和拱墅区大关，房屋面积均在建筑面积50平方米至65平方米之间。第二期"换约续租"安置房源将在三墩都市水乡和草荡北景园经济适用房源中落实，届时将登报公告。
新闻粘贴："换约续租"是在落实私房政策后形成的历史遗留问题。据我局1997年的调查，当时全市有"换约续租"户1920户。在市委市政府的高度重视下，通过在拆迁中对"换约续租"户主和承租户实行双重安置、调剂分配、单位个人购房解决等手段，使相当部分"换约续租"户的住房问题得到解决。2002年9月份，据我局不完全统计，全市城区"换约续租"租户已下降到450户左右。
为彻底解决这一历史遗留问题，市委市政府明确：从今年起2至3年内全面解决落实私房政策"换约续租"户安置问题，将党的政策和解决群众住房问题落到实处。为此，我局组织各区房管局在全市范围内开展摸底调查，综合分析，形成了我市解决落实私房政策"换约续租"户的方案。市财政局、市建委等相关部门密切配合，从资金、房源、住户登记核实等多方面积极开展落实解决"换约续租"问题的相关工作，目前已圆满完成了首批"换约续租"户的安置计划。
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