《杭房聊天室》伴随着我市房产信息化的发展应运而生，自２００３年１１月１２日试开通以来，就受到了全市社会各界的关注和好评。据统计，开通一年来，局系统工作人员已通过《杭房聊天室》这一“平台”与５千多人次的网民进行了咨询解答、探讨交流，较好地发挥了“平台”的作用。
作为市政府的一个管理部门，如何来更直接、更快捷的方式与广大市民进行交流和沟通。
一年前的今天，在网上文字聊天的基础上，采用先进的多媒体技术进行网上视频直播，局大胆地首创了网上“杭房聊天室”，直接与公众进行视（音）频及文字的交流。通过这一方式实现了与网民实时、互动交流，及时宣传了有关房管、房改方面的政策，解答了市民关心的实际问题以及热点、难点问题。同时，“杭房聊天室”还开通《历次回顾》栏目，供网民查阅。
一年来，聊天内容涉及房产交易产权、住房制度改革、城市房屋拆迁管理、房产市场管理、物业管理、住宅装修管理、白蚁防治、房屋安全鉴定等方面。聊天内容的预告和时间的科学安排，给群众真正提供了足不出户并能进行咨询、投诉、建议等的“平台”。
■杭房聊天人物
技术支持：沈小泉 杭州市房产信息中心
工作人员
主持（嘉宾）：
物业监管处：宋建慧、王 宁、章 艳
物业维修资金管理中心：朱立民、宋 涛、林 红
房改办：史 艺、周 敏、李 锋
产权管理中心：余 翔、宋碧云、王宏伟、陈 慷、郑文忠
拆迁办：祝建国、邵 泳、郑伟民
市场处：徐 燕、俞晓军
法制处：张 帆
信访室：黄海燕
■聊天回放
在《杭房聊天室》的历次回顾栏目中，可以查阅到每一期的聊天内容。本报选取了其中一次关于房屋产权、产籍、交易方面问题的聊天内容。
参与那次聊天的嘉宾是杭州市房产交易产权登记管理中心交易管理处的王宏伟处长。
房屋产权知识
你了解吗
主持人：先向我们的嘉宾请教一下，我们国家实行的是不是房屋所有权的登记发证制度？
嘉宾：是的。也就是说申请人必须按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请权属登记，领取房屋权属证书。因为房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
主持人：也就是说如果没有房屋所有权证，权利人的合法权益就得不到保障。
嘉宾：是的。随着我国社会主义市场经济体制的初步建立，公民的法律意识和维权意识日益加强，房屋权证的作用也就显得越来越重要。
主持人：由于房屋的所有权证能起到对抗第三人的法律效力，所以说权利人必须及时办理权属登记，以维护自己的合法权益。
嘉宾：是的。
网友问“去年我和妻子购买了一套商品房，当时由于种种原因，仅以妻子的名义签定了购房合同，后来房产证上也仅有一人的名字。如今，我想把自己的名字也加到房产证上，不知可不可以？
嘉宾：可以。我们也鼓励共有人都能到我中心申领房屋的共有权证。
网友问：“我和妻子共有的房产，我妻子未经我书面同意的情况下，能否转让该房产？”
嘉宾：根据《城市房地产管理法》第三十七条规定，“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”所以该网友的妻子在未经他同意的情况下，是不能进行转让的。
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网友问，“我想将自己的房子赠送给我的儿子，那我应办理哪些手续。”
嘉宾：该网友应办理房产的转移登记手续。首先他应到公证处办理该房子的赠与公证。其次到我局办证大厅办理转移登记手续，在办理手续时他应提供以下资料：１．杭州市房产交易产权登记申请表；２．原房屋所有权证原件及附图复印件；３．公证书原件４、受赠人、赠与人的身份证原件及复印件。
房地产抵押
为何要办理抵押登记
网友问：“房地产抵押为什么要到房产管理部门办理抵押登记”。
嘉宾：因为抵押合同根据法律规定必须自抵押登记之日起生效。如果抵押合同不进行登记备案，那么抵押权人的权利就得不到保护，不能对抗第三人。所以权利人进行抵押时一定要及早的办理抵押登记。
主持人：是不是有些房地产是不得设定抵押的？
嘉宾：是的。一般以下房地产是不能设定抵押的：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
主持人：所以说，权利人在为债务设定担保时，一定要注意以上情况。以免抵押合同无效，导致权利无法实现。
网友问：我儿子未成年，我想直接以儿子的名义购买商品房，问是否可以。
主持人：现在“小房东”的现象比较多，有些家长考虑到将来房子过户，可能会涉及一些费用，所以就直接将房子的所有权人写成子女的名字。
嘉宾：是的，一般情况下，其父母作为他的监护人办理有关手续，是可以的。但要注意到，根据《民法通则》的规定，监护人除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。
网友问：享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产？
嘉宾：根据２０００年最高人民法院的司法解释，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。
夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购买房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产
房子卖给第三人，
应办何种登记
网友问：请问权属登记有哪几种？
嘉宾：共六种，分别是一）总登记；（二）初始登记（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权利登记；（六）注销登记
网民问：我的房子卖给了第三人，我应该办理何种登记？
嘉宾：转移登记。
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主持人：那他办理转移登记有无时间上的规定？
嘉宾：有的。《城市房屋权属登记管理办法》规定：房屋买卖、交换、赠于、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使发生转移的，当事人应当在事实发生之日起９０日内申请转移登记。所以这位网民朋友应当及时到我局申请转移登记。
网友问：我曾向你们中心申请办理房子的确权登记，可你们说我的房子是临时建筑，不能登记。请问有无法律依据。
嘉宾：建设部《城市房屋权属登记管理办法》第２３条规定：
有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：
（一）属于违章建筑的；
（二）属于临时建筑的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
主持人：在何种情况下，登记机关有权注销房屋权属证书：
嘉宾：一般有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：
（一）申报不实的；
（二）涂改房屋权属证书的；
（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
面积出现误差
怎 么 办
网友问：我于２００２年向开发商购买了一套期房。合同约定房屋建筑面积１００平方米。后来实际交付时，房子建筑面积有１１０平方米。请问面积出现误差时，我享有哪些权利。
嘉宾：该情况往往出现在购买期房的情况下会出现，如果该网友在预售合同中，有面积出现误差时该如何处理的约定，则按合同约定处理。如果合同中没有约定，则根据该网友的具体情况，面积误差比绝对值超出３％，买受人，即该网友有权退房。
主持人：如果买受人选择退房的，怎么办？
嘉宾：买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
主持人：买受人不退房的，那该如何处理。
嘉宾：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。即该网友有３个平方米需据实结算房价款，７个平方米由开发商承担。
主持人：那如果产权登记面积小于合同约定面积时，如何处理呢？
嘉宾：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
网友问：请问房子的交付，法律上有无规定。
嘉宾：有。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；对住宅小区等要进行综合验收。２００２年９月１日开始施行的《杭州市住宅区建设项目综合验收管理办法》规定，住宅区建设项目经综合验收合格后，方可交付使用。
（本版稿件由本报记者和信息中心联合采写） |