房管月报三十五期增刊第三版

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杭州市房产管理局　2005年5月18日第三十五期增刊第三版

　　一、出台《杭州市物业维修基金和物业管理　　用房管理办法》（以下简称《办法》）的意义？
答：规范物业维修基金的缴纳、使用和管理，规范物业管理用房的配置、使用和管理，维护业主和使用人的合法权益，促进物业管理的健康发展。
　　二、《办法》的施行时间？
　　答：《办法》于２００４年９月２８日公布，自２００４年１１月１日起施行。
　　三、物业维修基金属于谁所有？其管理原则是怎样的？
　　答：《办法》第四条规定，物业维修基金属于业主所有。物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
　　四、物业维修基金由谁缴纳？在何时缴纳？
　　答：《办法》第六条规定，新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积缴纳，由建设单位在房屋销售（预售）时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内，双方另有约定的除外。
　　五、物业维修基金的缴纳标准是多少？
　　答：物业维修基金的缴纳标准为不低于房屋建筑安装造价５％的比例。根据杭价服［２００３］２８１、杭房局［２００３］２６０号《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》，具体数值为：多层物业每平方米建筑面积３５元，带电梯多层物业以及小高层、高层物业每平方米建筑面积６５元，别墅每平方米建筑面积４５元。
　　六、物业维修基金的用途或使用原则是怎样的？
　　答：《办法》第十三条规定，物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外，应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上（含中修）的维修和更新，禁止挪作它用。
　　物业共用部位、共用设施设备单项工程一次性维修（包括更新、改造，下同）费用在３０００元以上的，视作中修以上的维修项目。
　　七、物业维修基金本金可以使用的额度是多少？
　　答：《办法》第十八条规定，可以一次性动用基金本金额的最大比例不能超过首期维修基金的７０％。
　　与物业不同结构及不同使用年限相对应，可以一次性动用的物业维修基金本金额与首期物业维修基金额的最大比例如下表所示：
　　八、使用物业维修基金的一般程序是怎样的？
　　答：《办法》第十四条规定，物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管理机构审定。
　　
　

　　九、使用物业维修基金时，具体程序怎样操作？
答：《办法》第十五条规定，物业维修基金的使用应当履行下列程序：　　
　　（一）物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构；
　　（二）市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度７０％的维修费用；
　　（三）工程完工后，物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额：
　　１．经审计的工程决算单；
　　２．业主委员会审核签章的施工承包合同；
　　３．维修、更新工程的发票；
　　４．业主委员会验收合格证明。
　　十、物业维修基金使用后，是怎样进行分摊的？
　　答：《办法》第十七条规定，物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取：
　　（一）单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支；
　　（二）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
　　十一、房屋转让时物业维修基金如何处理？物业维修基金可否退回给业主？
　　答：《办法》第二十二条规定，物业转让时，原业主交纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
　　因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持有关证明材料，到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。
　　十二、物业维修基金续筹的条件是什么？
　　答：《办法》第八条规定，物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的３０％时，应当续筹维修基金。
　　其中本金余额相对应的帐户为整个物业管理区域的基金帐户，或幢、单元的基金帐户。
　　十三、物业维修基金续筹的分摊原则是什么？续筹标准又是如何确定的？
　　答：《办法》第八条规定，续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经

相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金，按其建筑面积比例，由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
　　十四、物业维修基金的续筹工作由谁实施？
　　答：《办法》第八条规定，维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。
　　十五、业主不缴纳物业维修基金应负怎样的法律责任？
　　答：《办法》第三十五条规定，业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
　　经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的，每日加收应缴纳费用２‰的滞纳金。
　　十六、建设单位不履行代收代缴物业维修基金的义务该怎么办？
　　答：《办法》第三十六条规定，建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。逾期仍不代收或代缴的，每日加收应缴纳费用２‰的滞纳金。
　　十七、《办法》与《杭州市物业维修基金管理暂行办法》（简称《暂行办法》）的不同之处？
　　答：（一）在物业维修基金缴交时，《办法》进一步明确了购房人是基金缴纳的主体，规定由购房人缴纳基金，建设单位代收。而《暂行办法》参照《杭州市物业管理条例》的条款，只规定建设单位代收基金。同时，《办法》也强调指出，物业维修基金不含在售房款内（双方另有约定的除外）。
　　（二）在物业维修基金的续筹上，《办法》明确了续筹原则是“由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊”。同时续筹后的维修基金额也比《暂行办法》定的要高。
　　（三）《办法》首次提出建立物业维修基金查询制度，对其公布也作出了规定。
　　（四）《办法》首次明确提及物业维修基金本金的动用问题，规定可以一次性使用基金本金额的最大比例不能超过首期维修基金的７０％。
　　（五）《办法》对物业转让时维修基金的处置也予以明确，规定随物业一并转让给受让人。
　　（六）《办法》规定，物业由单一产权变更为多元产权时，应当缴纳物业维修基金。

　　文三路某大厦电梯经过三年时间的运行后，在２００４年年底时经常发生故障，影响了正常使用。为保证电梯的正常运行，物业公司决定申请使用物业维修基金用于维修。那应该如何申请呢?芽
　　１．物业公司请电梯公司检查电梯故障情况，并请其制订维修工程的经费预算方案（金额为４００００元）。
　　２．物业公司向市物业维修资金管理中心查询大厦物业维修基金的缴交及增值情况，并咨询使用基金的法律规定和具体程序。经核查，该大厦于０２年７月缴纳了３２２６５２９．８０元维修基金，至０４年底已产生增值部分１３９０００多元。
　　３．物业公司向业主委员会提出书面报告，说明电梯故障情况、维修费用的数额和准备动用物业维修基金　

的设想。
　　４．业主委员会同意物业公司的报告，并在报告上签字盖章。
　　５．业主委员会和物业公司共同拟定书面征询函，详细说明电梯需要维修情况和维修基金相关情况，并将征询函（附意见反馈单）向大厦３８位业主发放。
　　６．业主委员会和物业公司收回意见反馈单，并进行统计，发现同意使用维修基金的为２７家，已超过所有投票权数的２／３。
　　７．物业公司向市物业维修资金管理中心领取“杭州市物业维修基金使用申请表”，与业主委员会一起填写后，附上经费预算方案，于０５年初报市物业维修资金管理中心。

　　８．市物业维修资金管理中心工作人员到现场查看，电梯发生故障的情况属实。
　　９．市物业维修资金管理中心对基金的本金即增值情况进行核实，对使用基金的上报材料进行审核，同意拨付核实额度４００００元的７０％，即２８０００元。
　　１０．物业公司领款后，电梯公司对电梯进行维修，业主委员会和物业公司做好监督。
　　１１．工程完工后，业主委员会对工程进行验收，出具验收合格证明。物业公司委托某会计
　　
　　

事务所对工程决算进行审计，审计结果为３９８００元，另计审计费８００元。
１２．物业公司持经审计的工程决算单、业主委员会验收合格证明等材料报市物业维修资金管理中心，申领３０％的维修费用余额。
１３．市物业维修资金管理中心核查后，以审计结果为依据，同意拨付维修费用余额３９８００－２８０００＝１１８００元及审计费８００元，共计１２６００元。
１４．该大厦电梯维修共动用物业维修基

　　金３９８００＋８００＝４０６００元，全部在基金的增值部分中列支，并在大厦３８位业主的帐户中按建筑面积比例分摊。
　　１５．物业公司将电梯的维修及费用开支情况在大厦内公示。
　　１６．市物业维修资金管理中心将于２００６年初在《杭州日报》及市房产信息网上公布该大厦及其他在２００５年动用物业维修基金的小区基金使用相关情况。

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