此次出台的《议事规则》为示范文本，业主委员会可根据具体情况参考示范文本制订本物业管理区域内的《议事规则》。《议事规则》分五章，共十五条，主要明确以下几个内容：
１．明确业主大会是由全体业主组成的，对如何确认“业主”进行了约定。
业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。
房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。
房屋所有权属２人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。
单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。
２．约定明确了业主大会召集主体。
（１）一般业主大会由业主委员会负责召集。
（２）首届业主大会应由建设单位和业主代表组成的筹备小组在社区党组织和社区居委会的领导下，在所在区物业管理行政主管部门指导下召集。筹备组成员按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见》组成。
（３）业主委员会换届召开的业主大会会议，由本届业主委员会在社区党组织领导下召集。
３．约定明确了召开业主大会会议的程序和业主委员会会议召开规则。
４．约定明确了业主大会和业主委员会的议事内容。
５．约定了对业主大会的议题进行限制。
《议事规则》约定，物业管理区域内业主大会对所提议案已经做出决定的，业主一般在一年以内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
６．对业主委员会活动经费如何筹集及如何开支问题进行约定。
《议事规则》约定，业主委员会的活动费用由全体业主共同承摊，活动经费由业主委员会负责向业主收取，或委托物业管理企业在收取物业服务费时收取。也可从小区共用部位、共用设施、物管商业用房的经营收益中支出，在同期物业服务收费总额１％的额度内根据业主委员会的工作实际需要确定使用额度。
业主委员会活动费用于下列开支：
（１）业主大会、业主委员会会议开支；
（２）必要的日常办公等费用；
（３）有关人员津贴。
具体额度由业主大会确定
活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督，等等。
三、贯彻落实《指导意见》和《议事规则》两个文件的措施
（一）加强宣传。《指导意见》和《议事规则》出台后，我局在媒体及杭州房产信息网上宣传，让广大业主及时了解两个文件主要内容和贯彻执行中的相关信息。
（二）举办培训班。《指导意见》和《议事规则》出台试行后，我局做好两个文件具体内容的培训工作。如这次我们举办了社区主任培训班，解读两个文件，让大家了解文件的具体规定。另外我们还要对全市６个城区的业委会主任按区分批培训并开展咨询、疑问解答服务工作。宣传贯彻这两个文件，做到让社区、广大业主、业主委员会对两个文件的具体规定有所了解。
在实际操作中，可能还会碰到一定的困难，出现新情况、新问题，希望大家能及时向我们或区建设（房管）局反映，提出好的意见建议，以便于我们及时修改完善。
| ◆媒体链接 业主委员会选举有了模式 据媒体报道：新出台的这两个文件，为序化业主大会的召开和业主委员会的选举、换届等突出问题，提供了解决依据和具体操作模式，并将着重解决三方面问题：一是解决如何在社区党委的领导下，在区建设（房管）部门的业务指导下，业主大会筹备组人选、条件及选举产生业委会的依据问题；二是解决业主大会、业委会会议的具体议事规则及表决的规定问题；三是引导业主按《议事规则（示范文本）》，制订本小区的规则，解决规范运作方面的问题，实现有章可循。 社区有了督促权 据媒体报道：据介绍，两个文件中可操作性内容相当多，而且针对性很强。如业主委员会逾期未换届的，社区有权督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会进行换届；督促两个月仍未进行换届，可由社区负责成立由社区领导，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会的换届选举工作。再如业主在规定时间内不反馈意见、不投票等，将被视为同意多数业主意见来处理；在召开业主大会会议、选举换届等过程中，必须在规定范围内依法行使自己的权利，履行相应的义务，不得擅自传递或挨家挨户张贴传单；持不同意见的业主，不得串联他人抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行，不得以散发公开信、张贴大字报等形式，干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作等。 |
新闻事件
杭州有这样一个社区，业主委员会成立之后既不开会，也不管事，居民要求换届也不同意。业主纷纷向物管和社区反映、投诉，社区却找不到干预的依据……。
这种“老大难＂问题今后将有解决办法。为了解决业主大会召开难等困扰物管业多年的“三难＂问题，我局在大量调查摸底的基础上，日前出台了《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》和《业主大会和业主委员会议事规则（示范文本）》两个文件，为序化业主大会的召开和业主委员会的选举、换届等突出问题，提供了具体操作模式和解决依据。
一、出台《指导意见》和《议事规则》的意义
出台两个规范性文件的主要意义，可概括为以下三个方面：
（一）给社区、业委会、物管企业和街道、区建设（房管）局等各相关单位提供具体办事依据。
首先，社区在领导组织方面具有重要意义。社区党委在小区组织召开业主大会、选举产生业委会的领导核心作用越来越明确。杭州市委文件明确了“推行物业管理的社区，要在社区党组织和社区居委会的领导下，选举产生业主委员会”，并规定“社区党组织和社区居委会有权指导业委会选聘和监督物业管理机构”，同时将有关这方面的内容也写进了社区党委的职责之中。去年１０月４日，中共中央办公厅［中办发（２００４）２５号文］转发《中共中央组织部关于进一步加强和改进街道、社区党的建设工作的意见》的通知中进一步明确街道、社区党组织的职责。
在当前情况下，社区党委或街道党委在组织召开业主大会、选举产生业主委员会时缺乏具体的组织、领导、管理依据。
新出台的《指导意见》和《议事规则》针对这一问题，比较全面具体地明确了在目前可能遇到的各类情况下，怎样领导组织召开业主大会和选举产生业主委员会等等，还包括明确了“两会”，即业主大会和业主委员会在开会中议事的一系列规则。
（二）为妥善解决我市业主自治方面存在的“三难”问题提供了具体操作办法。
根据国家和地方政府有关规定，凡入住率达到一定比例以上，或房子交付使用满一定年限后的小区（大厦）都应成立业主大会，并选举产生业委会。特别是国家《物业管理条例》出台后，明确了小区的六项重大事宜必须通过召开业主大会投票等方式来决定：一是制定、修改业主公约和业主大会议事规则；二是选举、更换业主委员会委员；三是选聘、解聘物业管理企业；四是决定专项维修资金使用、续筹方案；五是制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；六是法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。其中第一、三、四项，须经区域全体业主所持投票权２／３以上通过。
但由于缺乏具体有效的程序规定和操作办法，很多小区（大厦）存在“业主大会召开难”、“业主委员会成立难”、“业委会成立后运作难”的突出问题。
为解决这些深层次问题，新出台的《指导意见》、《议事规则》分别进行了明确。具体内容在第二部分讲解。
（三）对规范物管企业和业主双方行为起到推动作用。
按照计划，我局去年已有计划、分步骤在全市实施推行了物业管理处主任负责制，一年来专项分６批培训６００多名管理处主任。先后制定下发了《关于进一步规范物业管理、落实管理处主任工作职责的通知》、《加强行业自律、推行物业管理处主任负责制考核暂行办法》和《小区（大厦）物业管理处主任考核记分试行标准》，重点采取了实施管理处主任行业岗位证书制度、管理处主任责任落实标准２０分制和建立管理处主任诚信档案等强有力的考核措施。推行管理处主任负责制以来，各物管主任规范管理服务水平有明显提升；业主对物业服务有效投诉呈下降趋势。
根据计划，今年我局在继续抓物业企业规范化监管的同时，要重点抓好序化业主自治、自律。只有这样，一个整体的两个方面才能逐步在磨合中达到合法、规范、和谐，从而促进整个文明社区、文明街道、文明城区乃至整个文明城市的创建工作。
二、《指导意见》和《议事规则》的主要内容
（一）《指导意见》的主要内容
１．明确了业委会由谁领导的问题。
《指导意见》明确了业委会要在社区党委的领导下开展工作。
２．明确了有关业主大会的相关问题。
（１）物业管理区域符合业主大会成立条
（２）筹备组由社区代表１名，业主３名，建设单位代表１名组成；社区、建设单位各１名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
（３）业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。业主委员会应当符合６项条件：
ａ．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
ｂ．遵守国家有关法律、法规；
ｃ．遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
ｄ．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
ｅ．具有一定的组织能力；
ｆ．具备必要的工作时间
（４）业主委员会设５人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用１比２的办法重新选举产生补足。
若该物业管理区域确定应选举产生９名业主委员会，但选举结果只有５名委员获得了过半数的赞成票，尚少４人，则可按１：２的比例，即从落选人中按得到赞成票的多少顺序选８人进行重新选举产生４人。
３．解决了业委会任期届满后不及时换届的问题。《指导意见》规定了业主委员会任期届满换届的，在届满２个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后２个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。
４．解决了业委会因故不能正常工作时的补选、改选问题。
对于业委会在任期中因缺额人数超过委员总数一半以上的或其它原因不能正常履行工作的，应当由现任业委会委员及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后２个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，区物业管理行政主管部门负责全程业务指导。
５．明确了召开业主大会选票统计的操作问题。
在实际操作中，不少业主由于工作较忙，对于小区内的物业管理事宜不甚关心，对于拿到手的选票一搁了之。《指导意见》中规定，采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。这样做，达到了在既不违反合法性的前提下，又能较大限度的确保业主大会表决票统计满足国家《物业管理条例》中２／３的规定。
６．明确了物业管理区域内大业主如何行使表决票问题。
《指导意见》规定，住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，实行一套一票。非住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，按每１００平方米建筑面积为一个计票单位，不足１００平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的３０％。
７．明确了持不同意见的业主之间的行为规范问题。
《指导意见》中明确：社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，业主不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。业主大会形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意见的业主不得串连其他业主抵制业主大会决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。