房管月报第四十期第三版

2005年房管月报>>

		设综合管理和物业管理中的突出问题和深层次问题。　　为化解上述“三难”问题，根据杭州市物业管理工作协调小组工作会议的要求，我局在充分征求市、区各有关部门、社区委员会、业主委员会、法律专家意见的基础上，分析原因，制订修改、出台了《杭州市业主大会及筹备组组建工作指导意见》及《业主大会和业主委员会议事规则（示范文本）》两个文件，序化业主大会和业主委员会的选举和换届工作，重点解决三方面的问题：一是解决如何在社区党委的领导下和区建设（房管）部门的业务指导下，业主大会筹备组人选、条件及选举产生业委会的依据问题；二是解决业主大会、业委会会议的具体议事规则及表决的规定问题；三是引导业主按照杭州市的《业主大会和业主委员会议事规则（示范文本）》制订本小区规则，解决规范运作方面问题，实现有章可循。　　　树物业管理新形象　　这次精心策划开展“十佳业委会优秀工作者”和“十佳物管员工”的评选活动，经各区建设（房管）局组织推荐，当地社区及业委会评议，事迹采访，现场公示，社区、业委会签署意见并盖章认可后初步拟定了以下“双十佳”名单，在相关媒体上进行刊登宣传，进一步征求意见（如市民对我市物管工作有好的意见建议，来信请寄：杭州浣纱路248号物业监管处，邮编：310004），旨在树立物业管理行业的标兵和榜样，弘扬正气，激励广大物业管理企业员工和业委会工作者积极投身物业管理规范化服务活动和公益事业中来，促进物业管理行业服务水平的提高，为创建″和谐杭州″作出我们的努力。　　（李明华　章　艳）
（上接第１版）　加强监管力度规范物管企业服务行为　　为进一步规范物业管理企业行为，提高服务意识和服务水平，局在完善行业规范标准和调研基础上，全面推行住宅小区（大厦）物业管理项目主任（经理）负责制。　　为重点解决好群众、业主对物业管理提出的意见、问题和投诉受理、解决的责任落实问题，有效消化和解决矛盾，进一步规范物业管理行为，局和行业协会一起，在全市全面推行小区（大厦）物业管理项目主任（经理）负责制，下发了《关于进一步规范物业管理，落实管理处主任工作职责的通知》、《加强行业自律，推行物业管理项目主任（经理）负责制考核暂行办法》、《小区（大厦）物业管理项目主任（经理）考核记分试行标准》三个规范性文件。明确了项目主任工作职责、考核办法和记分标准，组织了全市６００余名项目主任（经理）培训，统一了行业岗位证书并办理执业注册手续，设立了六城区物业管理协会工作片会。由于抓住了规范物业管理的重要环节，措施得力，小区管理处主任（经理）责任性更强了，服务行为更加规范了，对业主的建议处理落实责任更到位了，业主对物业管理的投诉也进一步下降，总体上呈现出好的趋势。　　与此同时，在全市范围内开展杭州市住宅区物业管理服务基本标准和小区（大厦）物业管理项目主任（经理）负责制落实情况两项执法大检	查工作。局精心组织，统一领导，分级实施，下发了《关于开展住宅区物业管理服务基本标准和小区（大厦）物业管理项目主任（经理）负责制落实情况检查工作的通知》，不断邀请部分人大代表、政协委员、市政府督查处、市民政局及社区主任、各区房管局对我市４０８个住宅小区（大厦）的基本服务标准和管理项目主任（经理）负责制落实情况进行彻底全面的检查。通过检查，有力的推动了物业管理工作的规范化运行，提高了服务意识和服务水平。　　　让业主明明白白消费　　为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，提高收费透明度，去年，根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》和浙江省物价局、建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发〈物业服务收费明码标价规定〉的通知》精神，我局与市物价局联合出台了《关于在全市实施物业服务收费明码标价的通知》，要求各物业管理企业应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，实行明码标价。内容包括：“物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话１２３５８等。明码标价的实施，让业主的消费更加透明、明明白白。　　　逐步化解“三难”问题　　当前业主大会召开难、业主委员会成立难和业委会成立后运作难的“三难”问题，是社区建

　　小区车位少、车子多，停车难也是一个大难题，蔡杭生不仅带头遵守小区的停车规定，对自己的亲友更是万般嘱咐。对于有些不理解的业主，蔡杭生都亲自上门与其沟通，现在业主大多知道了小区里有个“管事”的业委会主任，也都行动起来坚决让物管公司严格执行小区停车管理规定。
　　对工作高度负责外，蔡杭生充满爱心。寒冬腊月里，他看到站岗的保安总是吃不到热乎乎的饭菜，即日就买了微波炉和饮水机，送给保安队；隔壁住的是两位八十高龄的老人，子女在外，每逢两老身体不佳时，蔡杭生总能第一时间照顾好他们；春风活动，蔡杭生又是第一个带头慷慨解囊……真心付出总有收获，玫瑰园也因此曾被评为全国优秀住宅示范小区，杭州市优秀住宅小区。

７．陈杰：男，大关南八九苑业主委员会主任，中共党员

　　陈杰是一名老共产党员，也是大关南八九苑连续任了两届的业委会主任。全体业主如此信任他，与他近几年来勤勤恳恳、脚踏实地、大公无私、全心全意为广大业主服务的精神是分不开的；与他能正确处理好、协调好业委会与社区、物业三者的关系是分不开的。
　　物业费的收缴工作在每个小区都存在一定难度。陈杰倒有他自己的招，他一边热情指导、严格监督物管处切实履行职责，一边积极引导业主忠实履行自己的缴费义务，对个别不交费的住户，分析原因，并作耐心劝导。一份耕耘，一份收获，几年来，大关南八九苑不仅在物管费的收缴工作上取得成功，在美化小区居住环境、保卫小区安全、维修破旧房屋等方面，都做的像模像样。陈杰带领下的全体业委会以高度的责任感对小区的各项工作进行了有力的督查，为小区营造整洁、优美、温馨的生活环境，作出了很大的贡献。

８．江茂林：男，京都苑小区业主委员会主任

　　问起熟悉江茂林的人，你会听到这样的评价：江茂林有为业主服务的坚定信念！江茂林有奉献精神！江茂林有出色的组织协调能力……
　　京都苑小区高层住宅的能耗费收缴及分摊管理一直让业主烦恼。
　　江茂林带领业委会成员挨家挨户进行提倡议、发放意见征询表，并召开“高层业主座谈会”，组织业

１．李味琦：男，德加公寓业主委员会主任，中共党员

（排名不分先后）

　　退休后的李味琦当起了业主委员会主任，还兼社区主任，并凭借其出色的工作被评为市级劳动模范和全国优秀社区工作者。
　　李味琦，原杭州电子科技大学法学副教授和天平律师事务所专职律师，作为教授级的业委会主任，他有许多不寻常的事迹：道德法庭的倡导者和创始人，他与社区共同创办了全国首个“社区道德法庭”，对发生在小区里的邻里纠纷进行道德评判，开创业主自治新模式，提出了小区与社区同步发展的思路，丰富了小区现代化管理的经验。中央电视台为此制作了长达３０分钟的《社区里的道德法庭》专题片，在全国引起热烈反响。在处理业委会与物管公司的关系时，他特别强调把委托物管公司的专业管理和业委会的自治管理结合起来，对物管处的工作提出了明确的要求：“理顺关系，接受监督，优质服务，严格管理” 。从而保证了小区的健康发展。

２．陈珍珠：女，武林花园业主委员会主任，中共党员

　　为打造和谐小区，改变小区落后的面貌，陈珍珠可是一刻也闲不住。她多方奔走，筹集资金，为的就是给业主创造良好的居住环境。任职两年多来，她所办的好事、实事是举不胜举，不仅解决落实了上届业主委员会没有落实的共建配套设施，还让许多楼道亮起了灯。对于拒交物管费的业主，她与物管企业员工一起多次上门做工作，解释沟通，从而使物业费的收费率从原先的７５％上升至如今的９９％。
　　她和蔼可亲，被物管企业的员工们称为贴心的好大妈。有了烦心事，大家都愿找她倾诉。她会用各种方式来关心员工的生活，甚至从自己微薄的退休工资中拿出一部分帮助特别需要帮助的困难员工。“只有把本职工作做好才对得起陈大妈”，也就成了员工们的心声。

３．金鹰：男，凯旋门商业中心业主委员会主任

　　金鹰是一位律师，他本着“依法自律、规范管理”的原则，凭自己的专业能力为业主和物管企业提供法律咨询工作。他常在卓盛物业报上就业主委员会运行问题、物管区域内车库业主与开发商的所有权问题、业主委员会地位问题、如何监督物业管理、发挥主人翁作用等发表见解，明确了开发商、业主、使用人和物管公司之间的责、权、利，帮助物管企业和业主之间增进理解，共筑和谐环境。

　　几年来，金鹰既为业主着想，又为物业考虑，时时刻刻把凯旋门物管工作放在心上，常提合理化建议，如：２００２年，物管将大楼外围广场地面进行改造时，为方便大楼业主，引进了洗车服务点；２００４年，利用国庆长假更新改造了楼梯，提高了员工上下班时效，解决了高峰时期乘电梯拥挤现象。从凯旋门商业中心进出的客户，对大厦的评价是“一流楼盘”。凯旋门有今天的成绩，同金鹰所讲的“务实进取”这四个字是密不可分的。

４．高锦周：男，新金都城市花园业主委员会主任

　　六年！高锦周在新金都业主委员会主任的岗位上一干就是六年！他任劳任怨，凭借其公正廉洁、勤于奉献、高度责任感，在小区居民中赢得了很高的威信。
　　几年来，高锦周为了做好业委会工作，大事小事都要管。如为了小区监控设备老化需进行改造一事，高锦周奔波于业主、物管之间，确定项目、落实资金，终于圆满完成设备的更新换代。如今，新金都小区的监控设备在城西可谓一流水平，有效地确保了小区安全。为了规范小区居民的养犬、养鸽问题，有些业主不配合，高锦周就主动与物管一起上门做工作，逐户解释。初时，有些业主不能理解，骂高锦周多管闲事，但他仍坚持一次次上门，耐心解释。通过多次上门交流，最终得到了广大业主的理解。
　　高锦周无微不至的工作不仅创造了和谐的工作环境，也创造了和谐的居住环境，得到广大业主的认可。

５．韩南生：男，文锦苑业主委员会主任

　　业主委员会是一新事物，所有工作需要在探索中前进。韩南生是位注重制度建设的业主委员会主任。他在一年内和业委会成员一起先后制定了数十份规范文件，建立一系列工作规范，便于内部运作和外部监督，避免因为制度缺位导致工作缺乏依据、业主无法监督的局面。
　　为了充分发挥民意，韩南生积极调动业主参与小区网站的建设，通过网络进行沟通、反映情况，公布决定、搜集意见、讨论问题。高峰时，业主上网发表论坛１００余贴／天。
　　对于物管企业，韩南生既是监督者又是指导、支持者。当物管处工作懈怠、管理服务缺位时，要求物管及时处理；当物管处工作遇到困难或障碍时，出面协调业主和物管处之间的矛盾，旗帜鲜明地支持物管处依法办理。

６．蔡杭生：男，玫瑰园业主委员会主任

　　玫瑰园业主委员会成立于２００１年６月，至今已历时两届，蔡杭生一直任业委会主任，是业主信得过的管家。为了小区的有线电视不清晰、加压水泵无法正常工作导致的用水难等问题，蔡杭生是煞费苦心，多次与物管处联系、协调，奔波于各职能部门之间。目前用水难问题已得到解决，有线电视的改造方案也得到了基本认可。

主代表专门进行协商讨论，制订了能耗分摊方案，并与物管企业在实际操作中进行验证。通过几年的实践，住户的负担减轻了，高层电梯电费收支也基本持平，彻底解决了多年来高层电梯电费收费难的问题，得到下城区物管行业主管部门及同行业的充分肯定，成为该区物业高耗费“按实分摊”成功的典范。
　　几年来，曾担任过街道综治科长的他，凭借丰富的经验，带领业委会共协调处理邻里纠纷数百起，维护了小区业主正常的生活秩序；支持物业公司依法进行管理，监督与配合并举，促进小区和谐发展，得到了业主的尊敬和拥戴。

９．李凌：男，耀江国际大厦业主委员会主任

　　对公益事业充满热情及具有较强社会公信力的中财集团总裁办公室主任李凌，于２００２年被大厦业主推选为第二届业委会主任，期间任劳任怨、不计较个人得失。在繁忙的工作之余，积极地多方沟通、协调，为大厦正常的物业管理工作作出了杰出的贡献。
　　耀江国际大厦由于建造年代已久，部分重要设备已严重老化，亟需更新换代。李凌领导业委会委员多方调研、广泛征求意见，建立并筹集了大厦专项维修基金。凡要动用维修基金对大厦进行维修时，李凌通过多家对比、严格审查、积极督导做好工作，合理利用基金。今年７月，杭城进入用电Ｅ级方案，李凌携大厦业委会召开了业主代表及营业用房用户的紧急会议，号召业主节约用电，并向大家介绍了自己公司的降温方法，让耀江大厦平稳渡过缺电难关。
　　在他任职的三年里，没有惊天动地的“丰功伟绩”，但点点滴滴凸显了一位敬业、爱民、无私奉献的业委会主任的形象，因此，得到了广大业主的拥戴和信任。

１０．俞优莲：女，海月花园业主委员会委员

　　牺牲大量业余时间，为小区建设和小区的和谐生活作贡献，是大多数业主委员会主任的真实写照，俞优莲也不例外。
　　俞优莲在用一颗热血沸腾的心为小区的居民服务。２００３年８月，海月花园整个小区停水，严重影响了居民的生活，俞优莲和物业公司联系自来水公司为小区送水，还主动和物业人员一起帮助居民接水，送水到家，从早上忙到深夜１点多钟，整整１５个小时坚持在一线，解决了广大居民用水问题，自己却中暑累倒了。身为浙二医务人员的她还用一技之长造福邻里，多次邀请浙二医院的医生利用休息时间深入到小区为居民开展义诊、免费体检活动，并与物业公司、社区一起组织为小区６０多名老人检查听力、测量血压等，建立健康档案。
　　多年来，她带头履行业主义务，工作尽心尽责，处处以多数业主的利益为出发点和立足点，不计报酬、乐于助人，为小区作出了贡献，赢得了小区多数业主的认可和好评。

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