房管月报第四十一期第二版

2005年房管月报>>

　　《杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告》发送之际，本报就编撰的目的、意义等问题特地采访了局党委书记、局长杨坚。
　　【记者】：请问，为什么要开展这次调研？
　　【杨坚】：开展这次调研，主要有三个原因。首先，从重要性出发。房地产业是我国经济发展的支柱产业，它的持续、稳定和健康发展，关系到老百姓居住水平的提高，关系到区域经济发展的稳定。其次，从形势出发。今年以来，国家针对房地产业发展过程中出现的问题出台了一系列宏观调控政策，各项政策出台后，国内房地产市场出现了积极的变化。为了深入研究我市房地产市场发展过程中出现的各种问题，剖析存在问题的根本原因，系统了解我市房地产市场当前和今后需求现状及发展趋势，我们展开了这次调研。此外，作为房产管理部门，需要制定出台一系列政策法规，只有通过调查研究的方法，才能掌握新形势下房地产市场出现的各种变化，才能制定科学准确的政策。
　　【记者】：调研分析我市房地产市场情况，有哪些意义？
　　【杨坚】：今年以来，国家出台了一系列政策来调控房地产市场，杭州房地产市场也相应地出现了一些调整，发生了一些变化。那

么，这种调整是暂时的还是长期的？成交量会不会持续低迷？杭州房地产市场会不会出现大起大落？这些都成为摆在我们面前的新问题，也非常受老百姓关注。我们通过这次大规模的杭州市居民住房现状及购房需求调查，通过真实的、科学的调查数据来反映我市房地产市场的需求状况，提供给大家，作为判断市场的依据。同时，调研分析报告也为政府决策提供参考，并在市场发展过程中起一定的引导作用。
　　【记者】：请您简单介绍一下为了此次调研所开展的工作情况。
　　【杨坚】：根据市委、市政府的要求，我局投入了大量的人力与精力，发动所有的机关处室和窗口单位工作人员参加此次调研。活动在系统安排与布置的前提下，围绕反映住房需求各相关内容，联合浙江工业大学等单位的学者、专家对调查进行了科学设定，确定了各项指标，于今年８月至９月全面展开。调查中，我们共计发放问卷１６０００份，收回有效问卷１４７０３份，调查面涉及到杭州市各个领域和阶层，力争使各项调查数据做到详实、准确，达到涵盖面广、调查全面，及时准确地掌握反映当前和未来我市房地产市场需求发展的第一手资料。

　　《杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告》即将与读者见面。浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授参与了调查及编撰的整个过程，她以专家的视角和我们谈了这一分析报告的诸多话题。
　　没有调查就没有发言权。要想了解杭城居民住房现状，掌握市场潜在购房需求量及需求特征，准确把握市场走势，采取调查的方式是最科学的。然而，要做一次大规模的调查需要大量精力。“这次调查，可以说是杭州首次进行的大规模关于住房问题的专题调查。从前期的问卷设计开始，我们就以非常认真和科学的态度对待，反复推敲后确定了３２个调研问题，总共发放问卷一万六千份。为保证调研结果更具有代表性，我们尽可能把调查样本的地点分得广一些，把被调查者的面覆盖得大一些。但这样做的结果是工作量很大，而且也给问卷的准确性带来挑战。为此，我们采取了专人负责，一对一访谈的方式，来确保这一点。” 虞晓芬教授告诉说。
　　简单地把上万条数据相加也许不算太难，但要做到准确无误并非易事。在采访中我们了解到，调查问卷的统计是个非常庞大的工程，整个过程也是极其严密和规范的。虞教授说，调查问卷汇总以后，工

作人员把数据全都录入计算机，再用ＳＰＳＳ统计专用软件进行各种分析。数据处理要求细致准确，不然会影响整个分析研究成果。
　　调查研究的作用不应该是单一的，不仅要为政府决策提供参考，要引导市场，还要把信息原滋原味地告诉群众。这次调查如何处理这一问题？虞教授说：“在调研结果的表达上采取了两种方法：一是把统计数据比较完整地、不加以评述地展示给读者，大家可结合各自的专业知识作出自己的判断；二是我们在数据整理过程中，对数据背后折现出的一些问题或特征进行了解读，撰写成四个专题报告，分别是杭州市居民住房现状分析、杭州居民对现有住房满意度分析、从潜在购房需求看杭州楼市走势、杭州市住宅市场潜在购房需求特征分析，供各方参考。”
　　谈到调研的意义，虞教授颇高兴：“这是第一次开展这样的调研，虽然我们的经验不足，有需改进的地方，但其意义还是深远的。政府的决策方式转变到依靠调研、依靠数据，是实事求是、与时俱进的体现。而且我们的研究方法正逐步与国际接轨，国外经常定期开展居民住房现状与需求问卷调查，我想杭州今后也会继续开展类似的调查。”

		对杭城潜在购房者拟购房区域、建筑类型、房屋面积、价格选择等需求特征进行分析，并与现实供给结构进行了对比，这有助于深入发现杭州住房市场存在的问题，旨在为政府部门、开发商、消费者提供相应的决策参考。第六大部分是“杭州市居民住房现状与购房需求详细分析报告”，主要从调查者基本信息、住房现状、群体特征及满意度、潜在购房意向和需求特征、对杭州楼市的看法四部分进行阐述。　　【记者】：从调查情况看，我市居民住房现状有什么特点？　　【编写组】：概括起来说，我市居民住房现状呈现四大特点。一是居民现有住房条件一般；二是居民对住房整体满意度一般；三是自有住房者的第二套（及以上）住房空关率较低，说明杭州楼市总体上是以自住性需求为主，二级市场风险较小；四是居民住房条件主要决定于收入、学历、职业、年龄、工龄等因素。　　【记者】：从现状分析，我市市民对住房的潜在需求怎么样？　　【编写组】：我们对此也作了详细分析，总体来说，杭州市民对住房的潜在需求是大的。它也体现几个特点，一是总量上，各类居民购房意愿较强，潜在住房需求量大；二是需求结构上，市民拟购新建商品房和经济适用房的比例过高，选择二手房比例低；三是区位特征，需求集中于成熟区块，高收入者出现购房郊区化趋势；四是时间上，近期购房者仍占一定比例，３个月内打算购房者以解决无房为主；五是目的特征，自用性住房占绝对地位。
【记者】：为什么在这个时候做这样一个调查研究，目的何在？　　【编写组】：今年，国家出台了一系列政策来调控房地产市场，对市场也造成显著影响。关于杭州楼市，一时间众说纷纭，市场上出现了迷茫和不安的情绪。在这样一个背景下，我们做了这个调研分析报告。目的是为市委、市政府准确把握市场形势和科学决策提供依据，同时也希望能够引导开发商准确把握杭州居民住房消费心理与需求特点，积极调整产品结构，开发出迎合市场需要的产品。　　【记者】：能简单介绍一下调查的情况吗？　　【编写组】：我们这次调查是在７月２３日至８月１５日之间进行的，主要针对我市的“居民住房现状及购房需求”进行了调查。调查共发放问卷１６０００份，收回有效问卷１４７０３份。本次问卷调查具有以下特点：一是问卷发放量大，有效回收率高。此次调查为杭州首次大规模的关于住房问题的专题调查，发放问卷量大，有效回收率也高，达到了９１．８９％。二是被调查者覆盖面广。此次调查活动所选择的被调查者涵盖了杭州本地人在杭读书、创业、经营的外地人等各种“新”、“老”杭州人，以尽可能体现各个层面的杭州居民对住房问题的需求及看法。三是调查地点分布广泛。在此次调查中，调查员定点走访了多个街道社区、政府机关、写字楼、	专业市场等场所，并在人才市场、商场超市、广场等地点进行了抽样调查，以求尽可能反映各个阶层居民住房现状与需求。四是涉及内容广泛。此次调研内容除了调查者基本信息之外，还有目前杭州居民的居住现状、居民未来购房需求、居民对杭州楼市走势预期等三大方面，共计３２个小问题，以期能够全面、准确地反映被调查者的心理。五是采取专人负责发放、一对一访谈、专人负责回收的形式，以保证质量。　　【记者】：这本书的大致内容有哪些？　　【编写组】：我们把书编写为六大部分。第一大部分是“总报告”，从总体上归纳了我市居民的住房现状及购房需求，具体分为居民住房现状特点、住房潜在需求特征、居民对杭州楼市走势的预期三个版块。第二大部分是“杭州市居民住房现状分析”，通过统计调研问卷结果，全面分析了目前我市居民住房现状，以期为政府全面了解各类群体住房特征、科学规划住宅产业未来发展、进一步提高杭州居民的居住条件和居住质量提供参考。第三大部分是“杭州居民对现有住房满意度分析”，通过统计并分析调研问卷结果，就如何进一步提高居民的居住满意度，提出初步的建议。第四大部分是“从潜在购房需求看杭州楼市走势”，根据调查得到的数据，着重就当前杭州房地产市场潜在购房需求规模、需求产生的主要原因进行系统的分析研究，给相关的决策部门和房地产业有关的专业人员提供一些启示。第五大部分是“杭州市住宅市场潜在购房需求特征分析”，根据问卷统计资料，着重

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