| ９月１日，《杭州市市区公有住房售后维修基金管理使用实施意见》正式实施。这一《实施意见》的出台，为规 |
范我市市区公有住房售后维修基金管理使用提供了详细依据，有助于解决房改房维修经费的落实问题。 |
公有住房售后维修基金（以下简称“维修基金”），是指杭州市市区范围内公有住房出售后建立的维修基金。根据我市市区公有住房售后维修基金管理使用有关规定，只有当房屋共用部位和共用设施设备保修期满以后，进行中修以上的维修、养护和更新时，才可以申请使用维修基金。
那么，“中修”的标准是 |
什么？《实施意见》中明确，物业共用部位、共用设施设备单体项目工程一次性维修（包括更新、改造，下同）费用在３０００元以上的，视作中修以上的维修项目。同时规定，不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。但同一单元或同幢房屋共用部位、共用设施设备的维修可并为单体项目工程。 |
根据我市市区公有住房售后维修基金管理使用有关规定，申请使用维修基金的，必需由物业管理单位提出使用方案，经征求相关房屋所有权人意见，并经业主委员会审核同意后，报主管部门审批。如没有聘请物业管理单位的，由指定的专业房屋维修机构提出使用方案。
征求相关房屋所有权人意见，有两种途径：一是通过业主大会或挨家挨户征求业主意见，获得２／３以上多数通 |
过；二是对使用方案进行公示，且公示期不少于５天。公示方式可以采用现场张贴、上门递送等，主要内容包括：维修方案、维修资金初步预算和资金来源、资金缺口数及弥补途径和方式、拟聘请维修单位的资质等情况。在公示期内，如提出书面反对意见的相关房屋所有权人不超过１／３的，视为已经相关房屋所有权人２／３以上通过，即使用方案通过。 |
根据我市市区公有住房售后维修基金管理使用有关规定，申请使用维修基金时，应该先行使用其利息部分。
当维修基金的利息不足以支付维修费用，确需使用本金部分时，应当经市房改办审批 |
同意，但使用额度不得超过原维修基金本金的７０％。
如维修基金的利息和７０％的本金仍不足以支付维修费用的，不足部分由相关房屋所有权人按其拥有的房屋建筑面积比例分摊。 |
维修基金本金余额不足原维修基金本金的３０％时，就应当按照有关规定续筹维修基金了。
续筹维修基金的标准由业
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主委员会拟定，并经相关业主大会讨论通过。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。 |
市房改办在审批动用本金的同时，就会把续筹的书面通知发给业主委员会，告知小区（幢、单元）续筹时间、分摊原则、分摊面积（以房改房审批面积为准）等事项。业主委员会在接到通知一个月内，拟订续筹基金的具体方案，并提交相关业主大会讨论通过。续筹方案应包括续筹总金额、续筹原则、续筹方式、续筹时
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间、各业主分摊金额等内容。（如未成立业主委员会的，则由社区行使业主委员会职能。）
业主委员会在续筹方案通过之日起 １０日内，将续筹方案报市房改办。再由物业管理单位或房屋所在社区收缴维修基金，收缴完毕后及时移交至市房改办，由市房改办及时做好建账到户工作。 |
| 根据《杭州市住房制度改革办公室公有住房售后维修基金使用管理委托书》中的委托范围，市房改办委托市物业维修资金管理中心负责对市区范围内所有已出售的公有住房维修基金利息使用和申请的受理审核和审定，以及本金额度的核算。根据《实施意见》规定，使用维修基金的程序为：首先，物业管理单位向物业维修资金管理中心提出维修基金使用申请（小区未聘请物业管理单位的，可由专业维修机构行使相关职责），物业管理单位或专业维修机构持维修基金 |
使用申请表、使用方案等相关资料，报市物业维修资金管理中心，其中使用方案需经业主委员会审核同意。如未成立业主委员会的，可由社区行使相关职责。其次，市物业维修资金管理中心对维修基金利息的申请进行审定后，市房改办根据市物业维修资金管理中心出具的费用审核联系单拨付核定额度７０％的维修费用。最后，工程完工后，物业管理单位或专业维修机构持相关资料报市物业维修资金管理中心，经核实后，房改办拨付核定额度维修费用的余额。
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| 《实施意见》明确：出现需立即进行维修的紧急状况的，由物业管理单位垫付所需维修费用，并在维修工程完工后持相关资料（经审计的工程决算单； |
物业管理单位和施工单位签订的工程承包合同；维修、更新工程的发票；业主委员会验收合格证明）向市房改办申报维修基金，经审定后一次性拨付。 |
| 根据我市市区公有住房售后维修基金管理使用有关规定，维修基金的使用情况应当采取现场张贴、媒体发布等方式进行定期公布。市房改办建立维修基 |
金查询制度。查询内容为相关维修基金的账户余额、本金、利息使用情况及续缴情况，查询方式为电话查询、网上查询或委托各相关社区进行张贴等。 |
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在实际生活中，很多住宅小区的业主擅自改变住宅的使用性质，将其进行办公或经营等，严重影响了其他业主的日常生活。广大业主希望能够通过业委会向法院提起诉讼解决问题时，业委会却不具备诉讼资格……类似这样的难题，已经不是第一次碰到了。
以后对付这样的难题有办法了。经省人大常委会审议通过，《浙江省物业管理条例》（以下简称条例）将于２００６年１０月１日起正式施行。
这部条例针对在物业管理中，经常碰到的重点、难点问题，新增了许多规定，其中引人注意的是，该条例还赋予了业主委员会“诉讼权”。这是首次在全国各省市地方性法规中就业主委员会诉权作出这样的规定。 |
业主委员会能否作为诉讼主体，一直得不到明确，这让业主委员会的地位一直颇为尴尬，也给广大业主在维权的道路上带来了阻力。
部分委员和很多部门也提出，对于业主委员会是否享有诉讼主体资格，实践中做法不一，影响了业主委员会在维护业主共同权益方面作用的充分发挥。
《条例》中特别针对“业主委员会”地位不明确，发挥应有作用比较困难等问题，明确规定了业主委员会依法所享有的诉讼权。《条例》第十七条规定：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提出诉讼。《条例》中作出这样的规定，大大方便了业主诉讼，也有利于业主共同权益维护。
该条例还对业主、业委会的权力与义务进行了规范，对物业管理涉及的主要内容、物业的使用与维护作出了明确的规定。 |
| 《条例》第四十一条规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业实用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。 |
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| 【解读】在杭州，擅自改变物业使用性质的现象较为普遍。有的把住宅改为餐饮店，有的把住宅作为办公场地开设公司等，影响了其他业主的正常生活，由此引发了不少矛盾。物业管理企业、业主委员会只能进行劝阻，当出租人不予理睬时，往往束手无策。条例的规定非常有必要。 |
《条例》第五十五条规定：业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。
【解读】在物业管理实践中，业主公约的约束力体现得不明显。业主违反业主公约的应当承担什么样的法律责任，没有相应细则。如小区内存在饲养家禽、擅自分隔公共部位等现象，尽管这些是被业主公约所禁止的，但受影响的业主除了向物业公司或社区反映要行调解外，别无它法。如果业主公约可以强制执行，这些小区里的麻烦可以大大减少。 |
《条例》第十条规定：业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过２００平方米的部分，每满２００平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的３０％。
【解读】一些物管区域内存在着有些大业主的投票权数达到４０％～５０％，甚至更多，就形成了大业主说了算的一票否决制，小业主的合法权益得不到保障。省条例对单个业主计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的３０％作了规定，有利于体现公平原则。 |
《条例》第二十七条规定：建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
【解读】条例对住宅物业、住宅和非住宅混合物业的物业管理用房的配置延续了千分之七的比例，但对纯非住宅只需按千分之三缴交物管用房。
章美丽 |
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