答：根据《关于杭州市市区公有住房售后维修基金管理使用规定的通知》（杭政办［２００６］４号）精神，维修基金的本金和利息按幢设置，建帐到户，并统一由购房人专项用于规定用途，因此维修基金的使用方案必需经相关房屋所有权人三分之二以上通过，使用方案在公示期限内，提出书面反对意见的相关房屋所有权人不超过三分之一的，视为已经相关房屋所有权人三分之二以上通过，且公示期间不少于五天。文件还规定，申请使用维修基金，应由物业管理单位提出使用方案，征求相关所有权人的意见，并经业主委员会审核同意，未成立业主委员会的，可由社区行使相关职责。
关于由仲裁机构裁决的建议，我局已向杭州仲裁委员会咨询，房改房维修资金的使用如采取由仲裁机构决定，与现行的法律法规是不符的。我们国家的仲裁机构属于准司法机关，只限于经济类民事纠纷，因此房改房维修基金的使用，不能由仲裁机构来决定。
答：我局每年组织实施的旧小区整治主要是拆除保笼、清除违章、粉刷立面、翻修屋面、提升绿化、构筑小品、营建门楼、修补道路等项目。根据对下城区调查协商，目前社区提出的旧小区公共设施问题主要有窨井盖破损，以及下水道堵塞不畅等问题。对此，明年实施旧小区整治中按修改旧小区整治考核办法，将窨井盖、下水道的破损、堵塞问题列入整治项目内容，从根本上落实解决好小区整治前存在的共用设施破旧的维修更新问题。我局将联系各社区，汇总梳理社区中旧小区公共设施的部分急修问题，具体制订维修方案和计划，并由直管公房公司和杭四建实施解决。
答：针对“直管公房存在出租、转租现象，要求加大管理、查处力度”的问题，我局将在今后的工作中，不断完善公房管理政策， |
加强服务意识，多开展下基层服务，多宣传政策，进一步做好直管公房管理工作。根据《浙江省城镇公有房屋管理办法》、《杭州市市区公有住房租赁管理试行办法》的有关规定和“属地管理”的原则，目前，直管公房的管理仍由各区建设（房管）局负责管理。２００５年，市直管公房公司会同各区建设（房管）局开展对直管公房出租排查的试点工作，并将情况汇总提出处理意见。现我局相关部门已联合制定《关于进一步加强直管公房管理的通知》，市区两级房管局联动将进一步明确职能分工，做好直管公房的管理工作。市里成立了杭州市市区出租房屋领导小组，办公室设在市公安局，加强对擅自转租及违法行为的管理力度。
答：公有住房按房改政策参加房改后，该住房的产权性质实际上已发生了变化，即公有住房变为私有住房，产权由国家、集体变为职工个人。公有住房出售后，室内维修按照文件规定由购房者负责，费用自理；共用部位、共用设施的维修和养护，通过建立维修基金的办法，由产权单位或受其委托的单位负责。随着改革的不断深入，原产权单位转制、改制、倒闭现象日趋增多，住房产权多元化，物业管理社会化，维修矛盾日益突出。为了加强对公有住房出售后共用部位和共用设施设备的维修管理，保障维修基金的合理、有效使用，切实保障房屋所有人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等规定，结合我市实际，今年出台了《杭州市市区公有住房售后维修基金管理使用规定》（杭政办〔２００６〕４号），文件中规定：维修基金按本金和利息按幢设置，建帐到户，专项用于房屋共用部位和共用设施设备保修期满后中修以上（即共用部位、共用设施单体项目工程一次性维修费用在３０００元以上的）的维修、养护和更新。申请使用维修基金的程序为：物业管理单位向物业维修资金管理中心提出维修基金使用申请（小区未聘请物业管理单位的，可由专业维修机构行使相关职责），物业管理单位或专业维修机构持维修基金使用申请表、使用方案等相关资料，报市物业维修资金管理中心，其中使用方案需经业主委员会审核同意。如未成立业主委员会的，可由社区行使相关职 |
责。文件出台后对公有住房出售后其在共用部位、共用设施的维修上提供了相应的经费。同时，我局为解决老百姓住房维修难问题，近年来各区均设立了相应的应急维修机构，如有急修可拨打相应的电话，但属市场化运作。
答：社区居委会、业主委员会和物业管理公司三者关系调研宣传培训工作已多年。因此，三者关系的条文基本是明确的，第一，根据规定社区党委是领导组织者（各种组织和各项工作的领导核心），负责领导组织召开业主大会和业主委员会的选举、换届及日常运作，监督物业企业的管理与服务；第二，业主委员会是个自治组织，必须接受社区党委的领导，依法履行自治管理职责，支持社区开展相关工作，听取社区的建议，并接受其指导和监督；第三，物业企业是具有独立承担民事责任的经济实体，应接受业委会和业主的监督，做好符合合同要求的规范服务工作，同时应服从当地社区的领导和监督。具体理顺三者关系，按全市物管工作会议上市领导讲话明确的要求和方法是：“社区居委会是行政性管理主体，业主委员会是群众性自治组织，物业管理公司则是经济服务性企业。理顺三者之间的关系，必须解决好四个问题：一是坚持政企分开原则。协商确定双方的权益划分，推行物业管理的社区，其社区居委会一般不再从事与物业管理范围相同的公共事务和经济活动。二是明确职责，社区居委会负责小区内宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困和计划生育等工作。业主委员会的职责是选聘和解聘物业管理公司，审议物业管理的收费标准，根据物业服务合同监督物业管理服务活动，帮助物业管理公司管理好小区。物业管理公司是接受业主的委托，按照物业服务合同约定负责房屋公共设施维修、小区保洁、保安、车辆停放秩序维护、绿化养护等。三是签订责任书，社区居委会根据上级行政部门的要求，与物业管理公司研究分工，社区内属于物业管理方面的任务，由物业管理公司落实，并签订责任书，便于社区居委会行政管理的意图在物业管理中得到落实，发挥社区居委会的监督作用。四是建立‘三位一体’的管理机制。必须建立由社区居委会、物业管理公司、业主委员会参加的议事班子， |
同时建立工作例会制度，及时沟通情况，研究解决管理中的难点问题，形成小区统一协调的管理机制。”当前存在的主要问题是作过宣传，但宣传不够，没有反复宣传，加上社区主任、书记调动原因，政策情况也就不清楚了。拟于今年底和明年在《房管月报》和房产信息网上再作反复针对性的宣传。对少数情况复杂社区我们将深入社区面对面指导沟通解决问题。
答：企业管理的房子，分企业自管房及已出售的公有住房（即房改房）。企业已出售的公有住房，按房改的有关文件规定，公有住房出售后，室内维修按照文件规定由购房者负责，费用自理；共用部位、共用设施的维修和养护，通过建立维修基金的办法，由产权单位或受其委托的单位负责。随着改革的不断深入，原产权单位转制、改制、倒闭现象日趋增多，住房产权多元化，物业管理社会化，维修矛盾日益突出。为了加强对公有住房出售后共用部位和共用设施设备的维修管理，保障维修基金的合理、有效使用，切实保障房屋所有人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等规定，结合我市实际，今年出台了《杭州市市区公有住房售后维修基金管理使用规定》（杭政办〔２００６〕４号），文件中规定：维修基金按本金和利息按幢设置，建帐到户，专项用于房屋共用部位和共用设施设备保修期满后中修以上（即共用部位、共用设施单体项目工程一次性维修费用在３０００元以上的）的维修、养护和更新。申请使用维修基金的程序为：物业管理单位向物业维修资金管理中心提出维修基金使用申请（小区未聘请物业管理单位的，可由专业维修机构行使相关职责），物业管理单位或专业维修机构持维修基金使用申请表、使用方案等相关资料，报市物业维修资金管理中心，其中使用方案需经业主委员会审核同意。如未成立业主委员会的，可由社区行使相关职责。文件出台后对公有住房出售后其在共用部位、共用设施的维修提供了相应的经费。同时，我局为解决老百姓住房维修难问题，近年来各区均设立了相应的应急维修机构，如有急修可拨打相应的电话，但属市场化运作。（待 续） |
