房管月报第五十五期第四版

2007年房管月报>>

　　去年８月至１０月，市委组织部组织全市８个城区和下沙经济技术开发区、西湖风景名胜区的７３７名社区书记主任进行了培训。培训班上，有１２５名社区书记主任共提出了２１２个问题。其中，涉及我局职能的有１９条意见和建议，包括房改房维修资金的使用、旧小区公共设施维修、社区用房的“三证”等多方面问题，其中有３条都提到如何处理物业公司、业主委员会、社区的三者关系。
　　根据王国平书记“请市直相关部门认真落实解决”的批示精神，局党委高度重视，对１９条意见和建议进行了仔细研究，并组织局物业监管处、房产管理处，市房产交易产权登记管理中心、市住房制度改革办公室、市物业维修资金管理中心、市直管公房经营有限公司等相关部门召开了专题会议，分解、交办任务，落实具体的解决方法。
　　本报在追踪各条意见建议办理情况的同时，选取部分回答社区所关心的一些问题。

　　凡符合社区配套服务用房房产登记发证条件的，可到我局产权中心办证大厅（平海路４５号平海大厦三楼）办理房产登记手续，办理期限为７个工作日。

　　西湖区代表提出：社区居委会和物业管理公司之间的关系不顺，建议相关部门今后在对物管公司开展考核、进行评级时给予社区居委会投票表决的权力。

　　答：近几年来，我局在组织开展物管行业优秀小区评优活动和优秀“十佳物管员工”、优秀“十佳业主委员会工作者”三项评比活动中，都先在属地公示，再征求当地社区意见，请社区签意见盖公章。然后，在《杭州日报》上进行公示，征求广大市民的意见，已经做到了包括社区在内的广泛征求意见。下一步做好整改的工作是对各区建设（房管）局在今年的物业管理处主任负责制考核工作中，对考核打分表进行修改，再增加征求社区意见一栏，若区里今年该项考核工作还未完成的，则按修改后的打分表征求社区意见，若已完成的，明年考核时再实行。另，有关物业管理公司的资质评级，根据建设部第１２５号令《物业管理企业资质管理办法》的规定：一级资质由国家建设部审批；二级资质由省建设厅审批（以上一、二级企业资质审批都不经过杭州市）；三级资质由我局审批。

　　西湖区代表提出：对新出台的物管条例中，涉及社区居委会权限方面的提法有疑问，请房管部门解释。

　　答：《浙江省物业管理条例》于２００６年５月２４日经浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，自２００６年１０月１日起施行，具体的条例解释权限在省人大。经我们咨询，《条例》中关于社区居委会的主要职责是参加业主大会筹备组，指导、协助业主大会召开、业主委员会的选举、换届和配合物业主管部门调解物业管理活动中发生的矛盾和争议。法律条文我们能够解释的，可向社区进行沟通，若无法解释的，由我局再进一步向省人大咨询后答复给社区。

（续上期）

　　萧山区代表提出：建议出台“失管房”的相关管理政策。

　　答：目前，根据市府办纪要【２０００】１４５号及杭房局【２０００】３７９号中关于我市破产、拍卖企业职工住房接收管理的有关规定，属于破产、拍卖企业的职工住房可由我局按规定处理。今后，我局将从实际出发，对在实际操作中碰到的问题和困难，认真及时地进行总结分析，研究可行性操作办法和具体实施细则，不断完善政策、规范工作、简化办事程序。

　　萧山区代表提出：部分老的房产没有房屋维修基金，要维修的话，费用由谁来承担？

　　答：参照《杭州市物业管理条例》第五十条的规定，没有建立维修基金、也不属于公房的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担房屋共用部位、共用设施设备的维修费用。同时，根据《杭州市物业管理条例》的有关规定，有物业管理商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入的，物业共用部位、共用设施设备的维修费用，也可在上述经营性收入中列支。

　　上城区和萧山区代表提出：老城区房子维修经费怎样解决？

　　答：有关房屋（共用部位、共用设施设备）维修费用问题，我市有关法规政策规定：
一、《杭州市物业管理条例》第五十条规定，物业共用部位、共用设施设备维修费用按下列途径列支：（１）已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支；（２）公有住房出售时，已按规定缴纳维修基金的从该基金中列支；（３）未出售的公有住房，从房屋租金中列支；（４）不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。

　　二、根据《杭州市物业管理条例》第三十六条规定，小区内物业管理商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入，应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
因此，房屋共用部位、共用设施设备的维修费用，根据房屋的不同性质，可以分别通过物业维修基金、房改房维修基金、公房租金、住户自筹等渠道解决，也可在小区的经营性收入中列支。

　　滨江区代表提出：省属企业房改房公用部位维修基金是否划归属地管理？

　　答：目前的维修基金管理规定，属省直的公有住房售后维修基金由省直房改办负责管理，属杭州市市区公有住房售后维修基金由市房改办负责管理。

　　江干区代表提出：社区环境由物业管理，但卫生考核却面对社区，而社区无法管理物业，该如何应对？

　　答：社区提出的这一问题，实际上是社区管理中社区与物业管理企业两者关系如何处理的问题。
社区要求物业管理企业支持其卫生考核工作，我们认为要给予支持。建议社区与物业管理企业签订目标责任书来落实社区行政管理意图。这也符合全市物管工作会议上市领导明确的：“社区居委会根据上级行政部门的要求，与物业管理公司研究分工，社区内属于物业管理方面的任务，由物业管理公司落实，并签订责任书，便于社区居委会行政管理的意图在物业管理中得到落实，发挥社区居委会的监督作用。”

　　江干区代表提出：撤村建居社区居民住房无法办理产权证，且公共设施配套不到位，如何处理？

　　答：根据杭政办（２００２）１０号、（２００３）３９号文件规定，撤村建居居民自建住房申请登记办理房产权证时，必须提交户籍证明及户主身份证；建设用地有关批准文件或土地使用证；建房合

法批准证明；市拆违办出具拆违处理意见书等合法有效凭证。凡符合撤村建居居民自建住宅房房产登记确权发证规定的，均可办理登记发证手续。公共设施配套不到位的问题属建设行政管理部门管理。

　　江干区代表提出：小区物管是否应该管理阳台上的违章搭建？若其不作为，社区该如何应对？

　　答：根据中华人民共和国建设部令第１１０号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；……本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；……”第三十九条：“未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。”因此，小区阳台违章搭建的管理职责属于规划行政主管部门。物管企业应做的是按照物业服务合同、业主公约、业主临时公约的约定予以劝阻、制止，并及时向规划部门、拆违办报告。

　　西湖区代表提出：要求加紧办理社区用房的“三证”。

　　答：根据《市政府办公厅关于开展第二批清理和完善城市社区配套服务用房工作的通知》（杭政办函【２００５】３３８号）文件规定，办理社区配套服务用房房产登记时，需提交以下资料：（１）杭州市房产交易产权登记申请表；（２）市社区配套服务用房协调小组的审批意见原件；（３）市规划局的规划红线确认图原件；（４）房屋测绘成果平面图原件；（５）土地权属证明原件；（６）地名使用证复印件（校验原件）；（７）单位法人资格证明复印件（校验原件）；（８）委托人的身份证复印件（校验原件）。

　　本报讯　２００６年，局采取多种措施积极为我市１００余家外资企业提供上门服务，主动帮助解决外资企业在生产经营活动中遇到的相关房产问题，赢得了外资企业的好评。
　　在服务活动中，局根据实际情况，以上门听取意见、现场办公、召开企业座谈会等多种形式为我市１００余家外资企业提供了服务。其中，对在

杭州市五个老城区的外资企业，以服务小组的形式深入企业，上门听取意见，提供服务；对在下沙、滨江、之江三个开区内的外资企业，则会同各区建设（房管）局共同走访企业，主动上门服务；对在富阳、建德等各县（市）范围内的外资企业，则请属地房产管理部门牵头，以召开企业负责人座谈会的形式，主动听取服务建议等。

　　本报讯　市民朋友现在登陆我局房产信息网，可以看到一副全新的面貌。为更好地促进网站发展，发挥政务网与透明售房网的各自优势，目前，我局对房产信息网进行了改版，新版网站已于２００７年１月初正式投入试运行。现向市民朋友征求意见建议。
　　新版房产信息网对局原房产信息网的版式风格进行了调整，对网站中的政务公开、商品房天地、诚信档案、媒体点播等部分栏目内容进行了优化整合，完善了网站查询、网上办事的功能，增加了诚信档案的管理和流转，实现了信息的动态更新等。

　　新版网站将透明售房网从房产信息网中分离出来，在内容与栏目设置方面进一步规范化和标准化。透明售房网按照商业需求设立相应栏目及功能模块，并对开发商实行会员制管理模式。新版透明售房围绕老百姓的需求，充分发挥透明售房网的数据优势，增强了楼盘搜索等功能，丰富了栏目内容，增进房地产企业与消费者的沟通，网站的实用性得到了全面提升。
　　市民可登陆我局网站（ｗｗｗ．ｈｚｆｃ．ｃｏｍ．ｃｎ），对新版网站提出意见建议。

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