房管月报第六十三期第四版

2007年房管月报>>

　　《杭州市区经济适用住房管理办法》经市政府常务会议审议通过，并于日前正式施行。这是我市贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔２００７〕２４号）精神，进一步改进和规范经济适用住房的建设、销售和管理，有效破解人民群众“住房难”问题，构建和谐社会的重要举措。
　　新《办法》在我市原有的经济适用住房政策的基础上进行了调整，本报对相关内容进行解读。

基本原则

六大特点　保障低收入困难家庭

●主要特点
　　１、明确经济适用住房性质
　　根据国发〔２００７〕２４号文件精神，将经济适用住房的性质确定为，政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房，购房人拥有有限产权。
　　２、强调经济适用住房的保障性
　　将经济适用住房的供应对象从原来的中低收入困难家庭调整为低收入困难家庭。并根据《浙江省人民政府关于进一步加强城镇住房保障体系建设的若干意见》（浙政发〔２００６〕４９号）规定，将申请购买经济适用住房家庭的收入标准调整为“家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的６０％”。
　　３、严格经济适用住房的建设标准
　　根据国发〔２００７〕２４号文件精神，明确经济适用住房建筑面积一般控制在６０平方米左右。为保证家庭成员４人（含）以上申请家庭的保障面积，部分经济适用住房的建筑面积控制在８０平方米左右。同时，经济适用住房保障面积标准调整为建筑面积６０平方米，家庭成员４人（含）以上的，保障面积标准为建筑面积８０平方米。
　　４、规范经济适用住房交易管理
　　经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满５年后允许上市交易，上市交易时，按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的５５％向政府交纳土地收益等价款。满３年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。对于已经购买经济适用住房的家庭，如购买其它住房的，原经济适用住房由政府按规定回购；未满５年因各种原因确需转让的，经批准可向政府申请经济适用住房回购。
　　５、完善经济适用住房申购的审批制度
　　为保证经济适用住房销售公开、公平、公正进行，保障准入条件审核的全面性、准确性，建立街道（或设有劳动人事部门的单位）公示、区建设（房管）局初审、市房改办复审公示的多级审核制度。
　　６、严肃经济适用住房的管理制度
　　加大了对违反经济适用住房建设、销售、管理行为的处罚力度，同时，对列入选房公告范围的申请家庭，如未参加当期选房或选房后放弃购买的，其《准购证》作废，且自当期选房开始之日起两年内不得重新申请购买经济适用住房。

准入条件

增加户籍和居住年限　降低收入标准下限

●申购经济适用住房必须同时具备下列条件：
　　１、家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口（不包括学生户口）５年以上（含符合杭州市安置条件的军队人员）；
　　２、已婚［含离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权］或年龄在３５周岁及以上的单身无房户；
　　３、申请家庭房产建筑面积小于４８平方米（含）；
　　４、家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的６０％（审核时市统计局尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的，按照公布的前一年度数据确定。）。

申请程序

四个阶段：申请—受理—核查—选房

●申请步骤
　　１、申请阶段：
①领表。申请家庭领取《申请表》，如实填写，并按要求准备各项证明材料。
②交表。属于市房产管理部门公告受理范围的申请家庭在规定时间内将《申请表》交到社区，申请公示。
③公示。街道将申请家庭基本情况在社区进行公示，公示期为７天。公示期间如有举报，社区将通知被举报人提供相关证明。公示期满，社区对公示情况进行汇总，上报街道。
④街道确认。公示期满无异议的申请家庭，由街道在其《申请表》上确认盖章。公示有异议且已核实的，街道不予盖章确认；公示有异议但经核实举报内容不确切的，街道在其《申请表》上确认盖章，并加注举报信息，报区建设（房管）局备案。
　　２、受理阶段：
①区建设（房管）局受理。街道确认盖章后，将把《申请表》发还社区。申请家庭从社区取回《申请表》，并携带相关材料到区建设（房管）局申请受理。
②经审核，凡符合申请条件的，区建设（房管）局予以受理，并打印受理单给申请家庭；不符合申请条件的，区建设（房管）局打印退件单给申请家庭，并退回所有资料。
③街道上报的举报信息经核实举报内容不确切的，区建设（房管）局予以受理，打印受理单，并报市房产管理部门复审。
　　３、核查阶段：
①区建设（房管）局完成受理登记后将业务流转至市房产管理部门审核。
②市房产管理部门将申请家庭信息送相关部门核查。
③相关部门反馈核查结果。
④市房产管理部门完成全部审核，生成准购证号码并打印准购证。
　　４、选房阶段：
①市房产管理部门公告。经区局受理、相关部门核查、市房产管理部门复审后，市房产管理部门将在《杭州日报》等媒体上公告符合条件的选房

人员名单，并公告选房时间、地段等情况。
②选房。在公告规定期限内，入选的申请家庭持受理单等材料到选房现场换领《准购证》，并按《准购证》顺序参加选房。
③选房结果公示。选房结果将由市房产管理部门在《杭州日报》和“杭州市房产信息网”上公示。

上市交易

不同年限　不同处置方式

●上市交易的两种情况
１、经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满５年后允许上市交易；上市交易时，按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的５５％向政府交纳土地收益等价款。
２、经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满３年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。买受人无房产的，交易时可减免相关税费。
●政府回购的两种情况
１、经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，未满５年不允许上市交易，如因各种原因确需转让的，经批准可向政府申请经济适用住房回购。
２、已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。
另外，经济适用住房政府回购价格由市价格主管部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

关键词：经济适用住房
●性质：经济适用住房是政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房，购房人拥有有限产权。由于经济适用住房具有保障性质，购买人拥有有限产权，因此经济适用住房上市交易时有限制交易期限，并须按一定比例交纳土地收益等价款。符合规定的进行政府回购。此外，经济适用住房不得出租，除购房按揭外不得抵押。
●面积控制标准：经济适用住房严格控制套型面积。在单套建筑面积上以控制在６０平方米左右为基本标准。同时，由于申请家庭人口在４人及以上的，经济适用住房保障面积标准为８０平方米，因此部分经济适用住房的建筑面积控制标准为８０平方米左右。
●购买价格：购买面积在核准保障面积标准以内的部分，按经济适用住房价格购买。购买面积超过核准保障面积标准的部分，不得享受政府优惠，其价格由市价格主管部门予以核定。其计算公式如下：销售价格＝（申请家庭保障面积标准－已有住房建筑面积）×经济适用住房价格＋（已有住房建筑面积＋实际购买的经济适用住房建筑面积－申请家庭保障面积标准）×经济适用住房商品价。
●受理周期：为缓解新政推出初期的申请高峰，采取确定受理周期，限定可受理的申请人年龄段的方法进行受理。具体来说，每个受理周期开始前，市房产管理部门将在《杭州日报》和“杭州市房产信息网”上公告受理的年龄段和受理时间，只有符合当次受理年龄段的申请家庭方可在规定时间内递交申请。

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